Vous êtes le locataire principal d’un bien et envisagez de faire une sous-location ou d’héberger des personnes avec une contrepartie financière ? Cette idée est très tentante pour de nombreuses personnes désirant mettre en location une partie ou l’ensemble d’un logement qu’ils louent. Il est possible de le faire, mais cela nécessite en premier lieu l’accord du propriétaire du bien. Et pour partir sur un contrat de sous-location, certaines règles et conditions sont à respecter. Mais est-ce vraiment légal ?
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Ce que dit la loi sur le principe de la sous-location
Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location d’un bien immobilier vide est formellement interdite. Aussi, pour qu’un projet de sous-location d’un appartement puisse aboutir, l’accord écrit du propriétaire ou du bailleur est exigé. En ce qui concerne le loyer demandé au sous-locataire, le propriétaire doit également être d’accord sur le montant. Celui-ci ne doit en aucun cas excéder le loyer fixé pour le locataire principal. Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à découvrir comment sous-louer un appartement meublé sur les sites dédiés au principe de sous-location.
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Mais comment cela se passe-t-il ? Pour obtenir l’accord du propriétaire pour un contrat de sous-location, le locataire principal doit rédiger une demande et l’adresser par courrier recommandé au propriétaire. Cette demande doit impérativement être suivie d’un avis de réception (encore appelé accusé de réception).
Pour les baux signés avant le 27 mars 2014 en revanche, une sous-location d’un bien meublé est tout à fait autorisée, même en l’absence d’une clause d’accord établie par le bailleur ou le propriétaire. Si le contrat de bail a été signé après cette date, les modalités à suivre sont identiques aux principes des logements vides selon la loi Alur.
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Tout savoir sur le contrat de sous-location
Après avoir obtenu l’accord exprès du propriétaire ou du bailleur, vient par la suite l’étape de l’établissement d’un contrat de bail de sous-location. Ce dernier doit détailler les modalités de fonctionnement de la sous-location. Ce contrat est un engagement entre le sous-locataire et le locataire principal.
Le locataire officiel est obligé de présenter une autorisation écrite du propriétaire, accompagnée d’une copie du bail en cours. Ces documents sont à fournir au futur sous-locataire.
Selon la loi, la sous-location n’est pas soumise à une quelconque limitation de durée. Cependant, le contrat est automatiquement annulé à la fin du bail du locataire officiel. De ce fait, ce dernier prend toutes les responsabilités des manquements de son sous-locataire, qui incluent les impayés et toutes les dégradations potentielles de l’appartement, etc. Cela s’explique par le manque de lien juridique existant entre le sous-locataire et le propriétaire du bien. Le contrat de bail d’une sous-location doit donc être complété par un état des lieux, d’entrée et de sortie, mais doit aussi stipuler un délai de préavis.
Il faut savoir qu’une sous-location est considérée comme une location d’un bien meublé, et ne nécessite donc pas une assurance habitation. Il serait toutefois plus judicieux pour le sous-locataire du bien de disposer de ce type d’assurance pour se protéger. Cela lui permettra de couvrir les dommages en cas d’incendie ou autres dégâts importants. Sans oublier que la responsabilité civile peut également le couvrir, en cas de dégât causé suite à une négligence du sous-locataire.
Un sous-locataire a tout à fait le droit et est parfaitement autorisé à réaliser une demande d’aide au logement. Les démarches sont à réaliser auprès de la Caisse d’allocations familiales (CAF).
Comment ça se passe si le propriétaire refuse une sous-location de son appartement ?
Si votre bailleur ou votre propriétaire refuse de donner son accord pour votre demande de sous-location, il vous est possible de proposer la mise en place d’une solution plus rassurante. En général, les propriétaires n’acceptent pas ce type de contrat par crainte de voir leur appartement échapper à leur contrôle ou tout simplement par peur de faire face à des impayés.
En tant que locataire officiel, il vous est possible de procéder à une modification du bail, en y apportant un avenant de contrat. C’est dans ce dernier que doit être stipulée la transformation du contrat de location en contrat de colocation. Dans ce cas, le sous-locataire devient un locataire disposant du même titre que le locataire officiel. Les deux parties sont par la suite liées par une clause d’indivisibilité du loyer et d’une clause de solidarité.
Il vous est possible en tant que locataire principal d’établir un nouveau contrat de location. Ce document est traité directement entre le propriétaire et le sous-locataire, ce qui permet au propriétaire de procéder à la vérification de la solvabilité du sous-locataire.
Il est cependant à noter que sous-louer un bien sans l’obtention d’une autorisation de son bailleur est pénalisant, avec de lourdes conséquences. Cela peut provoquer la résiliation du bail, mais le locataire principal peut aussi être obligé de verser des dommages et intérêts. Pour se lancer dans la sous-location donc, il est important de procéder en toute transparence, en tenant le propriétaire au courant de toutes les démarches envisagées.
Quels sont les avantages de la sous-location ?
La sous-location propose de nombreux avantages, que ce soit pour le bailleur ou pour le locataire.
Les atouts d’un bail de sous-location pour le bailleur
Le propriétaire peut avoir une assurance de toucher chaque mois un loyer, même en l’absence de son locataire officiel.
C’est également très avantageux pour le bailleur, car il n’a pas à se soucier ou à gérer les formalités d’une location saisonnière. Dans ce cas, c’est au locataire principal de s’en occuper, ce qui permet de bénéficier d’un gain de temps considérable sur les allers et retours concernant les procédures.
Un contrat de sous-location est fiscalement avantageux pour le propriétaire, surtout s’il met en location sa résidence principale.
Le bail de sous-location est de ce fait parfaitement légal, selon la confirmation de la loi ALUR.
Les atouts d’un bail de sous-location pour le locataire
Le locataire trouve tout son intérêt dans un contrat de sous-location. Il bénéficie en effet d’un montant de loyer en général inférieur à une location de moyenne ou de courte durée.
L’un des grands atouts de ce type de contrat est aussi qu’il n’a plus à se soucier de meubler son lieu d’habitation. En effet, il bénéficie déjà d’un logement entièrement équipé et meublé.
L’exonération des frais d’agence locative est aussi un avantage non négligeable.
Et enfin, la durée de location est très souple. Elle peut aller d’une semaine à plusieurs années, selon ses besoins et son arrangement avec la personne proposant la sous-location.
