Comme dans la plupart des pays développés, le vieillissement de la population connait une accélération en France, ce qui crée une croissance des individus dépendants. De ce fait, il est de fortes raisons que les besoins en EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) deviennent de plus en plus importants les prochaines années.
D’ailleurs, les établissements actuellement disponibles sur le marché sont déjà insuffisants pour combler la demande qui ne cesse d’augmenter. Ainsi, investir en EHPAD via LMNP peut être intéressant pour se constituer un patrimoine tangible et durable ou générer des revenus complémentaires. Il faut dire que ce placement immobilier locatif est de plus en plus privilégié par les particuliers.
Hésitez-vous encore à vous lancer ? On vous donne tous les avantages qu’offre ce nouveau type d’immobilier locatif.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Pour rappel, un EHPAD est une maison de retraite médicalisée proposant un accueil aux personnes âgées de plus de 75 ans en situation de perte d’autonomie qui ne peuvent plus être logées dans leur domicile. En plus du logement, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes proposent de l’aide à la vie quotidienne (toilette, repas…), des soins médicaux, de la restauration…
Une équipe soignante est présente et se charge d’assurer les soins nécessaires à chaque résident selon sa situation personnelle. Un médecin (il peut être un généraliste ou un gériatre) a pour mission d’assurer la coordination et la formation des différents professionnels qui interviennent auprès des patients pour garantir la qualité et la continuité des soins.
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Pour être reconnu comme EHPAD, l’organisme a l’obligation de signer une convention tripartite avec le Conseil départemental et l’Agence régionale de santé (ARS). C’est dans cette convention que sont mentionnées les conditions de fonctionnement de l’EHPAD ainsi que la tarification du séjour.
On distingue deux grands types d’organismes de services accueillant des personnes âgées :
- Les EHPAD publics : ces établissements dépendent des hôpitaux ou des collectivités publiques ;
- Les EHPAD privés : ils sont gérés généralement par une association, une mutuelle ou encore, un groupe privé. Ici, l’accueil est plus coûteux que l’hébergement en établissement public ;
Par ailleurs, il existe également des EPHAD qui peuvent être spécialisés dans les maladies telles qu’Alzheimer ou Parkinson.
Notez que les EHPAD publics ne sont pas accessibles à l’investissement lmnp. C’est plutôt les EHPAD privés commerciaux ayant un statut de résidence de service qui offrent cette possibilité.
Les avantages d’un investissement LMNP en EHPAD
Investir dans un EHPAD en LMNP consiste à faire l’acquisition d’une chambre médicalisée dans une maison de retraite et à percevoir un loyer chaque mois chez le gestionnaire de la structure. Comme vous pouvez le constater, il s’agit donc d’un investissement immobilier à priori classique. Cependant, il se distingue par ses nombreux atouts importants, ce qui fait que vous avez tout intérêt à le réaliser dès maintenant.
Le marché des EHPAD, un marché d’avenir
On l’expliquait déjà à l’entame de notre article, le marché des EHPAD est un secteur en plein développement. Avec l’augmentation de l’espérance de vie et le vieillissement des générations issues du baby-boom, la France compte 3 aînés supplémentaires toutes les 5 minutes. Selon les statistiques, une personne sur trois aura plus de 60 ans en 2040.
Ainsi, la prise en charge des personnes dépendantes est devenue un enjeu majeur pour le gouvernement. La loi Dépendance qui a été votée en 2019 vise la réforme du système des EHPAD pour mieux faire face à la demande. Au nombre des mesures figure la construction de nouveaux EHPAD.
Cela permettra dans un premier temps de combler le déficit d’hébergements et dans un second temps de mieux anticiper les besoins futurs de la population. Le secteur des EHPAD a donc le vent en poupe, ce qui attire de plus en plus les investisseurs en LMNP. Vous devez envisager l’investissement ehpad sur le long terme si vous désirez bien profiter pleinement de tous les avantages que présente le LMNP en EHPAD.
Des rendements intéressants sans effort
Les rendements nets d’un investissement en LMNP dans un EHPAD sont supérieurs aux autres statuts, environ 4,5 %. À cela s’ajoute la quasi-inexistence de vacance locative des établissements médicalisés. Une étude effectuée sur l’ensemble des résidences EHPAD (privé/public/associatif) constate un taux d’occupation moyen de 98 %.
Une situation qui permet à l’investisseur d’avoir l’assurance de percevoir des revenus réguliers. Ce n’est pas tout, dans ce type d’investissement, le propriétaire signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Ce bail vous protège principalement en ce sens qu’il s’agit d’un contrat longue durée (une dizaine d’années en moyenne). Il comporte les éléments tels que :
- les répartitions des charges ;
- les modalités de versement des loyers ;
- les modalités de renouvellement du mobilier…
De plus, grâce à ce bail, vous êtes épargné de la gestion locative de votre chambre médicalisée. Cette tâche revient à l’exploitant de la résidence. En effet, celui-ci doit prendre en charge toutes les démarches liées à votre bien :
- trouver un locataire ;
- récupérer les loyers ;
- réaliser de petits travaux d’entretien.
Il faut préciser également qu’il est tenu de s’acquitter du loyer, que le bien soit habité ou non. Autrement dit, en investissant dans un EHPAD à travers un statut LMNP, vous aurez la garantie de percevoir vos loyers sans devoir subir le moindre inconvénient.
Le cumul des avantages fiscaux
Qu’il s’agisse d’un LMNP neuf ou d’un LMNP dans l’ancien, la fiscalité est quasiment la même. De ce fait, vous bénéficiez d’une défiscalisation des revenus sur le long terme. Cette réduction d’impôt est possible grâce à l’amortissement comptable de l’immobilier, à l’amortissement du mobilier et à l’amortissement des frais d’acquisition. Vous pouvez également déduire de vos recettes les frais notamment :
- les charges locatives ;
- les éventuels frais liés aux travaux ;
- les frais de gestion ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les taxes ;
- etc.
Le dispositif de LMNP résidence médicalisée a également l’avantage de permettre la récupération de la TVA à 20 % sur le montant investi notamment dans le cas d’un achat neuf après la livraison du bien. Il existe également un cas particulier de l’investissement LMNP en EHPAD qui se nomme location « Censi-Bouvard ». Cela vous permet de cumuler le statut LMNP et le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.
Ainsi, en plus de profiter des atouts fiscaux propres au statut LMNP, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du montant investi hors taxe sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 €.
Pour finir, sachez les loyers que vous percevrez dans le cadre de votre investissement sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quels facteurs à prendre en compte avant d’investir en EHPAD via LMNP ?
À l’instar de nombreux investissements, l’investissement en LMNP dans un EHPAD présente des risques et des contraintes. Il est donc important de vérifier certains critères avant de se lancer.
L’exploitant
Avant de vous engager dans un investissement LMNP en EHPAD, assurez-vous que les règles qui ont été fixées pendant la signature du bail commercial soient bien respectées par le gérant de l’EHPAD. Un autre point important que vous devez vérifier est lié à ses capacités financières. Vous allez signer un contrat d’une durée de 9 ans au minimum.
Raison pour laquelle vous devez vous assurer que l’exploitant soit en mesure de vous payer les loyers. Soyez également vigilant en ce qui concerne la répartition des charges au sein de l’EHPAD. Généralement, la répartition se fait de la manière suivante : les petits travaux, l’entretien régulier du logement ainsi sa mise aux normes sont à la charge de l’exploitant, alors que les gros travaux incombent à l’investisseur. Il est donc possible vos loyers soit fortement impactés par ces travaux par exemple.
L’emplacement géographique
Ne négligez surtout pas la localisation du bien pendant son choix. En effet, certes, une chambre en EHPAD peut vite être rentable, mais le phénomène contraire peut également arriver. Pour ce faire, privilégiez un lieu attractif, voire renommé, pour attirer les clients éventuels. Certains EHPAD jouissent d’une grande réputation. L’achat d’un logement dans l’un de ces établissements vous garantit des loyers réguliers.
Une résidence qui n’a pas de concurrence directe, qui est bien desservie par les autoroutes et les arrêts de transports en commun, et qui se
trouve dans une zone où un certain nombre de personnes âgées réside est aussi un excellent choix. Par ailleurs, l’accessibilité est un critère pour s’assurer une faible vacance locative.
La rentabilité
Il s’agit d’un facteur qui peut rapidement générer de lourdes conséquences au propriétaire. En réalité, un EHPAD bénéficiant d’une rentabilité trop faible peut être abandonné par le gestionnaire. Vous perdrez alors tout le capital investi, ce qui peut être vraiment problématique surtout si cet achat repose sur un crédit immobilier. On vous conseille donc de vous tourner vers des groupes solides et renommés pour la gestion locative.
