En matière d’investissement immobilier, le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP) représente une option intéressante en termes de fiscalité. Il implique toutefois de respecter un certain nombre d’obligations pouvant s’avérer complexes à gérer seul. Cela rend ainsi pertinent l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé dans ce genre d’investissement.
Plan de l'article
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
Le statut LMNP est attribué aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un bien meublé, sans en faire leur activité principale. Sont notamment concernées les résidences de services (EHPAD, résidence étudiante, maison de retraite…), la location saisonnière et les chambres d’hôtes. Le même statut comporte un certain nombre de spécificités en ce qui concerne le bien loué et les propriétaires-bailleurs.
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Si vous souhaitez en bénéficier, vous devez bien sûr faire l’acquisition d’une résidence, puis le louer en meublé. Il s’agit de mettre à disposition des locataires tout le mobilier et le matériel dont ils ont besoin dans leur vie courante. Cette location doit s’opérer en parallèle à votre activité professionnelle principale et vous ne devez pas faire l’objet d’une inscription au RCS en tant que loueur professionnel. Par ailleurs, les gains annuels générés par la location ne doivent pas outrepasser les 23 000 € ou représenter plus de la moitié du montant des revenus globaux du foyer fiscal.
Comprenez les implications fiscales du LMNP
En vous lançant dans un investissement LMNP, vous pouvez être imposé sous deux régimes. Le régime réel s’applique à partir du moment où vos revenus locatifs annuels excèdent 72 600 € (ou 176 200 € si votre bien fait office de résidence de services). Il vous est aussi possible d’opter pour ce régime volontairement si vous pensez qu’il est avantageux pour vous.
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Il implique de tenir une comptabilité LMNP puisqu’il s’avère administrativement complexe. Il se révèle toutefois intéressant si vous avez investi dans un bien neuf ou récent se trouvant dans une zone tendue. Il vous donne la possibilité d’optimiser votre fiscalité : amortissement du bien et du mobilier et réduction des charges réelles liées à la location.
Le régime micro-BIC est quant à lui facile à mettre en œuvre dans le sens où il est moins complexe que le précédent. Il entre en vigueur si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 € (ou 176 200 pour une résidence de service). À savoir qu’il s’agit d’un régime forfaitaire qui ne s’applique que sur vos revenus de location. Il ne vous permet donc pas de déduire les charges que vous supportez pour l’exploitation de votre bien.
Par conséquent, il n’y a pas de possibilité de déduction des charges réelles et d’amortissement du bien. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives (ou de 71 % si la location se destine à une activité touristique). Le choix du régime micro-BIC peut être pertinent si vous n’êtes pas fortement imposé. Notez qu’il ne vous oblige pas à tenir une comptabilité, ce qui facilite considérablement vos obligations déclaratives.
Dans tous les cas, le statut LMNP implique des obligations déclaratives et comptables spécifiques. Au-delà de la tenue de la comptabilité qui concerne particulièrement le régime réel, on note la déclaration des revenus locatifs. Cette dernière doit se faire dans la catégorie des BIC et non pas dans celle des revenus fonciers. On cite également l’immatriculation en tant que loueur meublé non-professionnel auprès du Greffe du tribunal de commerce et le règlement de la CFE (cotisation foncière des entreprises).
Les avantages de l’embauche d’un comptable spécialisé en LMNP
Un expert-comptable compétent et qui maîtrise parfaitement les spécificités du statut de LMNP saura vous aider à choisir le régime d’imposition qui s’accorde le plus à votre situation ainsi qu’à vos objectifs. Il effectue dans un premier temps une étude personnalisée et approfondie. Il s’appuie par la suite sur les données en découlant pour vous orienter vers l’option la plus avantageuse.
Un expert-comptable est aussi le mieux placé pour vous aider à respecter vos obligations déclaratives et comptables. Ce professionnel va tenir votre comptabilité et en garantir la régularité. Il se charge aussi d’établir vos liasses fiscales et d’accomplir chaque formalité administrative nécessaire.
Il saura en outre vous aider à optimiser le plus possible votre fiscalité. Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, il saura comment amortir correctement votre bien immobilier et vous mettre à l’abri d’un redressement fiscal. Un expert-comptable vous fait de surcroît profiter d’un véritable gain de temps et d’une tranquillité d’esprit certaine. C’est parce que son intervention est synonyme de sécurité fiscale et juridique.
Plus qu’un simple expert-comptable, ce professionnel est habilité à gérer votre location pour en optimiser la rentabilité et la sécuriser. À ce titre, il peut prendre en charge la recherche et le choix de locataires. Nous pouvons y ajouter la gestion des entrées et des sorties des locataires, l’encaissement des charges et des loyers, l’entretien de votre bien et les meubles qui y sont présents.
