L’immeuble locatif constitue l’une des meilleures options d’investissement, selon Philippe Germain, le fondateur de CEG Invest. Cet investisseur chevronné, qui a commencé sa carrière au Québec avant de fonder sa société CEG Invest à Dubaï, a développé une stratégie permettant d’optimiser son investissement locatif. Parmi les pistes à suivre figure l’effet de levier du crédit, un choix judicieux de l’immeuble et de son emplacement, mais aussi une stratégie de relations suivies avec les locataires.
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Les écueils du projet locatif selon Philippe Germain
Gérer un immeuble locatif ne s’improvise pas, nous prévient Philippe Germain. Le fondateur de CEG Invest reconnaît qu’il n’est pas toujours simple de construire une relation harmonieuse avec ses locataires. Dans tous les cas, une attention particulière doit être accordée au dossier de demande de location, de manière, nous explique Philippe Germain, à éviter les conflits ultérieurs.
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Parmi les difficultés rencontrées figurent les conflits avec les locataires. Les raisons peuvent en être variées, nous confie Philippe Germain, mais très souvent, il s’agit de réparations locatives, d’augmentation du loyer ou des charges, ou encore d’un locataire qui ne peut plus payer. Le fondateur de CEG Invest rappelle que ces situations sont certes délicates pour le bailleur et pour l’investisseur immobilier, mais qu’elles sont fréquentes et qu’il vaut mieux s’y préparer, matériellement et psychologiquement.
D’autres problèmes relationnels peuvent apparaître, par exemple entre les locataires d’un même immeuble ou entre les locataires et un voisin. Le propriétaire bailleur est souvent tenu d’arbitrer. Il est en tout cas responsable légalement, nous rappelle Philippe Germain, des troubles causés par ses locataires, comme les nuisances sonores. Une relation suivie avec les locataires est donc indispensable.
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Philippe Germain nous présente les mesures à prendre avant et pendant le bail
La relation entre le bailleur et ses locataires débute avant le bail à proprement parler. Il s’agit de sélectionner les dossiers et de vérifier leur solidité. Un dossier financier solide, nous explique Philippe Germain, permet d’anticiper la plupart des problèmes de paiement et donc bien des conflits. Le plus souvent, on recommande d’appliquer un ratio de 30 % (c-a-d au maximum un tiers de votre salaire), les locataires devant disposer donc de revenus 3 fois plus élevés que le loyer.
Face à la crise économique et à la difficulté à se loger, de plus en plus de locataires falsifient leur dossier, explique Philippe Germain. Le fondateur de CEG Invest conseille par conséquent un examen très soigneux des pièces justificatives.
La rédaction du bail doit quant à elle être précise, ce qui sécurise le bailleur et son investissement. On n’hésitera pas, indique Philippe Germain, à faire une liste exhaustive des obligations des locataires. L’état des lieux doit être détaillé et peut être complété par des photos. Le fondateur de CEG Invest précise qu’il ne s’agit en aucun cas de faire preuve de suspicion à l’égard des futurs locataires, mais plutôt d’être ferme et clair, pour anticiper les problèmes.
Pour le reste, la cordialité est de mise, selon Philippe Germain. Les locataires sont des clients, qu’on souhaite fidéliser. Différents moments forts de l’année peuvent être l’occasion de tisser des liens solides : la nouvelle année et les vœux, les correspondances relatives au décompte des charges, à l’augmentation de loyer, aux pièces justificatives comme l’attestation d’assurance.
Dans le cadre des projets d’investissement de grande ampleur, comme en mène Philippe Germain avec CEG Invest, les procédures sont bien rodées et les relations avec les locataires sont professionnelles et efficaces. Les levées de fonds sont quant à elles sécurisées par la supervision de l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers ou autres régulateurs internationaux.
Faut-il gérer soi-même ses appartements ou donner en gérance ? La réponse de Philippe Germain
Il n’y a pas de réponse unique à cette question, nous explique le fondateur de CEG Invest. Tout dépend des compétences et des envies de l’investisseur immobilier. La gestion d’un immeuble est une tâche lourde qui demande du temps et les relations avec les locataires exigent de la disponibilité. En particulier, il faut pouvoir s’occuper des travaux d’entretien qui incombent au bailleur.
Philippe Germain rappelle qu’il existe différents gestionnaires de biens (souvent des agences immobilières ‘’Asset Manager’’) qui ont l’habitude des procédures locatives. Il ne faut donc pas hésiter à déléguer les missions. C’est alors le gestionnaire qui veille à développer une relation suivie avec les locataires. A charge pour l’investisseur de bien préciser comment il entend que cette relation soit menée, nous explique Philippe Germain.
Enfin, une troisième solution s’offre à l’investisseur immobilier. Il peut participer à une levée de fonds ou acquérir des parts de société immobilière. Il n’a pas, dans ce cas, à se charger de la gestion locative et des relations avec les locataires. Le gestionnaire de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier se charge de tout. C’est, nous explique Philippe Germain, une solution très pratique pour un investisseur qui n’apprécie pas forcément la dimension commerciale du processus locatif.
Le fondateur de CEG Invest rappelle que les risques liés à une levée de fonds immobilière sont bien encadrés par la supervision de l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers de la province ou par l’AMF France, ou autres selon le secteur géographique visé par l’investisseur.
Philippe Germain et l’AMF Québec
Selon Philippe Germain, l’Autorité des marchés financiers (AMF) du Québec joue un rôle crucial dans la sécurisation des investissements. En tant qu’entité de régulation, l’AMF Québec assume des responsabilités de supervision des transactions financières.
L’AMF Québec occupe une position centrale en surveillant les opérations financières clés dans la province. Il est intéressant de noter que d’autres provinces au Canada envisagent d’adopter une structure similaire, en s’inspirant du modèle de l’AMF Québec.
En assurant la surveillance des transactions financières, l’AMF Québec contribue activement à renforcer la confiance sur le marché et garantit ainsi la sécurité des investissements.
