Nous étendons notre travail d’analyse autour de la deuxième maison en nous concentrant sur la question de son financement et plus généralement sur les stratégies d’acquisition.
Comme suite à cet article « Comment transmettre votre deuxième maison à vos enfants et petits-enfants ? dédié à la transmission de la résidence secondaire, je pense que nous devons nous méfier de toutes les stratégies globales qui combinent le financement de la résidence secondaire avec sa transmission aux héritiers.
En fait, toutes les stratégies de transmission qui entraîneraient la division ou la division de la propriété entre les héritiers devraient être interdites. Ils pourraient conduire à des conflits familiaux indésirables.
Une seconde résidence est par nature une propriété de jouissance dont la valeur, sentimentale, est proportionnelle aux bons souvenirs partagés (voir « Acheter une résidence secondaire, un investissement dans un rendement non financier inestimable »)
Malheureusement, avec la mort des parents, les propriétaires actuels de la deuxième maison, les enfants peuvent avoir des intérêts divergents et des objectifs de vie, ce qui rend le commun gestion du complexe immobilier. En ce sens, le SCI, qui pourrait être une tentation naturelle, ne serait finalement pas utile. La gestion de la résidence secondaire, un bien familial dont la propriété peut être partagée entre les membres de la famille, pourrait être plus simple grâce au pouvoir du gestionnaire, mais les problèmes de fonds ne seraient pas résolus en aucune façon et les sources de conflit latent ne seraient pas résolues.
La question de savoir qui tonde la pelouse (et plus généralement de partager l’entretien et la jouissance de la maison) sera toujours au cœur des discussions familiales ! — cf. Est-il nécessaire de faire un SCI pour investir dans l’immobilier ? Attention, la SCI n’est pas meilleure que indivise. En outre, une stratégie d’acquisition de crédit de la deuxième maison, qui serait démembrée entre l’usufruit pour les parents et la propriété nue pour les enfants, serait inefficace en termes de transmission.
En effet, le crédit immobilier étant remboursé par les parents usufruitiers, ces derniers auraient rapidement devenir bénéficiaires du compte courant d’un associé, imposable aux droits de succession, d’un montant égal à la somme versée dans le SCI (remboursement mensuel, entretien, impôt, etc.). Pour vous convaincre de cela, vous pouvez consulter cet article « SCI, transmission de la richesse et la question du compte courant du partenaire ».
Financement de la résidence secondaire. Faites un prêt immobilier et profitez des taux d’intérêt les plus bas ou faites un rachat sur votre police d’assurance-vie à faible rendement ?
Enfin, la question pourrait être résumée dans ce sous-titre : à quoi sert d’essayer de financer votre résidence secondaire avec un prêt immobilier si votre épargne, et plus particulièrement votre contrat d’assurance-vie, ne vous paie plus rien. De plus, si les taux de crédit au logement sont historiquement bas, l’emprunteur devra trouver une assurance prêt dont le coût peut devenir élevé lorsque l’emprunteur est âgé de plus de 60 ans (voir « Meilleur taux d’assurance du prêt immobilier pour aînés : Comparative Banks vs Délégation de l’assurance prêt « ).
Pour arbitrer le choix du financement à crédit ou du rachat d’un contrat d’assurance-vie, il faut s’intéresser à la question de l’effet de levier comme nous le présentons dans cet article « Avons-nous besoin de nous endetter pour devenir riche ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ? ». Le recours au crédit immobilier sera préférable lorsque le taux global de crédit immobilier (taux immobilier assurance prêt) sera inférieur au rendement à long terme de l’emprunteur candidat.
Ps : Dans le cas d’une résidence secondaire, les intérêts sur emprunt ne seront pas déductibles d’impôt. Bref, entre de faibles rendements sur le fonds en euros, de faibles taux immobiliers mais de l’assurance prêt parfois à faible coût, la recherche de levier devient impossible à moins d’accepter une recherche d’un meilleur rendement de l’épargne (et donc une prise de risque plus élevée)
Enfin, entre la recherche de la simplicité, l’aversion pour le risque et le désir de ne pas chercher à diversifier l’épargne sur le marchés par le malentendu et la peur de perdre et le désir de profiter de sa richesse, une très grande majorité des achats de résidences secondaires seront effectués par une fuite sur l’épargne (voir « Acheter une résidence secondaire est un investissement immobilier plus rentable que l’assurance-vie »). Cette décision n’est pas une décision mathématique et financière optimale.
Mais n’oublions pas que l’acheteur d’une résidence secondaire ne se place pas dans la sphère financière pour prendre sa décision d’achat. En effet, un expert-conseil en gestion de patrimoine et un stratège avisé prônerait l’établissement d’un prêt immobilier, accompagné d’une diversification de l’épargne inutilisée pour améliorer l’évaluation globale de la richesse, c’est-à-dire maximiser l’effet de levier.
La vie n’est pas seulement la stratégie et l’optimisation. Parfois, ne pas penser, ne pas optimiser est une source de sérénité inestimable (et qui vous permet de mieux vous concentrer sur l’essentiel) !
Ps : Je donne à chacun la possibilité de choisir ce qui est « essentiel » pour lui — Famille, travail, affaires, loisirs, voyages,…
