Les crédits immobiliers restent dynamiques en dépit de la guerre en Ukraine et des élections présidentielles. Le marché de l’immobilier résiste au-delà de nos espérances, face aux incertitudes économiques avec d’avantage d’intentions d’achat qu’en début d’année 2022. Comment ces taux évolueront ils cette année ? Un état des lieux de la demande et du financement de l’immobilier s’impose afin de répondre à certains questionnements.
Il a été noté depuis le début d’année une nette hausse des taux de crédits immobiliers. Ces taux qui s’établissaient à 1% en 2021, atteignent désormais 1,20% pour des crédits sur 20 ans. En revanche, ils sont en dessous de leur niveau d’avant la pandémie 1,35% en 2020 et 1,40% de 2019. Dans ce contexte, le marché pourrait se contracter du fait du niveau d’endettement limité à 35% assurance comprise par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Sachant que 3 dossiers sur 10 dépassent ce niveau d’endettement, cette limitation pénaliserait certains clients. Toutefois, ces derniers peuvent profiter des dérogations bancaires qui elles-mêmes se limitent désormais aux résidences principales.
L’autre obstacle du marché de l’immobilier est le taux d’usure fixé de façon trimestrielle par la banque de France. Les banques commerciales ne peuvent aller au-delà du taux d’usure même en cas de remontée des taux de crédits. La conséquence directe est le blocage de bon nombre de dossiers de demande de crédits en attendant une actualisation du taux d’usure. Ainsi, les taux appliqués au premier trimestre 2022 avoisinaient les 2,40% pour les crédits sur 10 à 20 ans. Pour les crédits de 20 ans et plus, ce taux était de 2,41%. Naturellement, ces taux excluent les modestes clients ainsi que ceux qui ont une assurance emprunteur élevée. Quoi qu’on dise, anticiper les taux dans ce contexte inflationniste dû au conflit ukrainien est difficile.
La réforme de l’assurance emprunteur a supprimé le questionnaire de santé pour les demandeurs de 200.000€ qui auront 60 ans au terme du prêt. Cette réforme a prévu d’abaisser le droit à l’oubli de 5 ans et a rendu possible la résiliation du contrat. Malgré qu’elle profite aux clients, la réforme pourrait conduire à une augmentation des tarifs pour les emprunteurs bien portants. En effet, la banque pourra identifier de façon subjective les comportements à risques (ex : fumeur). Elle peut conclure à des problèmes de santé rien qu’en consultant sur le relevé de compte, le montant versé régulièrement pour l’assurance maladie.
Se dirige-t-on vers une limitation des investissements locatifs ?
Au regard du taux d’endettement plafonné à 35% avec des marges dérogatoires plus réduites que d’ordinaire, les investissements locatifs connaitront un coup de frein. Pour continuer à financer les investissements dans immobiliers, les clients pourraient opter pour le regroupement de crédits. Ce choix permet de rallonger la durée du prêt afin d’obtenir un crédit supplémentaire pour financer un autre projet immobilier. L’activité de regroupement de crédit connait un regain d’intérêt depuis deux ans avec notamment une hausse de 20%. Les emprunteurs bénéficient des prêts sur presque une durée de 35 ans, mais en échange d’une garantie sur le bien immeuble. Ce faisant, ils bénéficient d’une baisse du taux d’endettement qui leur permet d’avoir accès au financement. Cette facilité était beaucoup plus sollicitée par les personnes à revenu modeste. Aujourd’hui, avec la transformation de cette solution, les emprunteurs toute catégorie confondue peuvent l’utiliser. Ils peuvent solliciter de nouveaux crédit sans faire exploser leur taux d’endettement.
Savoir comment évoluent les taux immobiliers des banques permet de mieux comprendre le fonctionnement du marché du crédit immobilier. Afin d’obtenir le meilleur taux, il convient d’analyser ce qui convient à votre banque dans votre dossier de crédit immobilier. La banque a-t-elle besoin d’un apport personnel ? Si oui, de combien ? Quels sont les revenus qui permettent de bénéficier du crédit immobilier ? Les réponses à ces questions vous permettront d’obtenir de meilleurs taux et partant de meilleures conditions pour votre crédit immobilier. Au nombre de conditions, il y la possibilité de changer les mensualités du prêt, les remboursements anticipés etc…
