Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous avez le choix entre un taux fixe et un taux variable. La majorité des constructeurs et des acheteurs considèrent que le taux variable est risqué. Mais est-ce vraiment le cas ?
Les emprunts pour l’achat ou la construction d’une maison peuvent se faire à un taux d’intérêt fixe ou variable. Parmi ceux qui veulent se lancer dans l’aventure, 9 sur 10 optent pour un tarif fixe. Cela n’est guère surprenant : les intérêts sont actuellement très faibles et, en tant qu’emprunteur, vous savez exactement ce que vous devrez rembourser à l’avenir. Les prêts au logement à taux variable sont moins couronnés de succès, en partie en raison de l’incertitude et du manque de connaissance de leur mécanisme. Plusieurs formules déterminent la vitesse et l’ampleur des changements de taux d’intérêt, et ces formules ne semblent pas toujours très claires…
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Plan de l'article
Un risque limité par la loi
La législation hypothécaire offre plusieurs garanties aux emprunteurs qui préfèrent un taux d’intérêt variable. La loi détermine que l’adaptation doit toujours être fait dans les deux sens. Les formules qui ne prévoient qu’une augmentation du taux d’intérêt sont donc interdites. En outre, ce taux d’intérêt ne peut être augmenté ou abaissé qu’après des périodes déjà définies. Votre banque doit toujours spécifier clairement la durée exacte de ces périodes. Dans tous les cas, la période minimale est d’un an, de sorte que le taux d’intérêt ne peut jamais être ajusté plus d’une fois par an.
Selon la formule la plus simple « 1/1/1″, l’ajustement du taux est effectué annuellement, généralement à la date anniversaire de la signature de l’acte notarié, mais il est également possible de convenir d’une autre date. Il existe également d’autres options, telles que « 3/3/3 » (adaptation tous les trois ans) ou « 5/5/5 » (adaptation tous les cinq ans). Toutes les périodes ne devraient pas être aussi longues : une formule 3/1/1 (première révision après trois ans et révision annuelle par la suite) est également autorisée.
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Capuchon et plancher
L’ étendue de l’ajustement est limitée par un « plafond » et « plancher » qui représentent l’augmentation (plafond) ou la diminution (plancher) maximale du taux d’intérêt. Le plafond offre donc une protection lorsque les taux d’intérêt tendent à augmenter fortement, tandis que le plancher limite la baisse potentielle des taux d’intérêt. Voici deux exemples : ? avec la formule « 1/1/1 3/-3 », le taux d’intérêt peut être adapté chaque année, mais ne peut pas augmenter ou diminuer de plus de 3%. avec la formule « 5/5/5 5/-5 », le taux d’intérêt peut être ajusté tous les cinq ans, mais ne peut pas augmenter ou diminuer de plus de 5 %.
Les limites supérieures et inférieures sont définies dans la loi sur le crédit. Ces limites peuvent être librement choisies, mais l’adaptation ascendante (cap) ne peut jamais être supérieure à l’adaptation descendante (plancher). Cependant, l’inverse est autorisé : l’écart maximal vers le bas peut être supérieur à l’écart vers le haut maximum. Certaines formules permettent même une augmentation maximale de 2%, par exemple, et une diminution illimitée.
Indice de référence
L’ ajustement du taux d’intérêt ne peut pas être aléatoire. La révision est liée à un indice de référence objectif, qui est inclus dans le contrat de prêt. « Nous devons compter sur un benchmark publié légalement », explique Kim Coberghs de BNP Paribas Fortis. Nous utilisons un indice A pour les taux d’intérêt avec variabilité annuelle, et un indice E pour les ajustements effectués tous les cinq ou dix ans. Ces indices sont adaptés chaque mois — après leur publication au Moniteur Belge — et communiqués via nos agences et sur le site internet. »
« Le contrat de crédit mentionne clairement l’indice de départ appliqué. Lors de la révision du taux, nous vérifions la nouvelle référence qui est applicable à ce moment-là. Cela peut entraîner une augmentation ou une diminution de l’intérêt mensuel. En tant qu’emprunteur, vous recevez toujours une lettre expliquant le calcul. Ce calcul est basé sur une formule légale : nouveau taux d’intérêt = ancien taux d’intérêt (nouvel indice — indice initial).
Exemple
Pour clarifier, nous avons demandé un banquier pour nous donner un exemple concret.
« Supposons que vous ayez contracté un prêt en 2008 avec un taux d’intérêt annuel de variabilité de 4 % », explique Virginie Lauwers, de KBC. Cela correspond à un taux d’intérêt mensuel de 0,3273%. Comme il s’agit d’un crédit avec révision annuelle, indice de référence A. La valeur de cet indice est mentionnée dans la loi sur le crédit et est, dans notre exemple, de 0,2375 (soit 2,888 sur une base annuelle). Lors de la revue annuelle de décembre, l’indice de ce moment est examiné. S’il est alors 0,214 (ou 1,467 sur une base annuelle), le nouveau taux d’intérêt sur votre crédit sera de 0,3273% (0,214 — 0,2375) = 0,2112% sur une base annuelle. Cela correspond à un taux d’intérêt de 2,56% sur une base annuelle. » L’ajustement du taux sera appliqué en tout ou en partie, en fonction de la limite inférieure choisie.
