Vous voulez investir dans l’immobilier locatif : comment savoir où commencer ?
Pour générer des revenus passifs ou bâtir un patrimoine, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif. Toutefois, vous devez connaître les bases de ce secteur d’activité pour prendre des décisions éclairées et maximiser vos chances de succès. Quelles sont les notions clés de l’immobilier locatif ? À quel professionnel faire appel quand on veut investir dans l’immobilier locatif ?
L’immobilier locatif est un domaine d’activité qui consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les louer à de tierces personnes. Cet investissement peut générer des revenus réguliers et une plus-value sur le long terme. Cependant, il comporte des obligations et des risques. Pour se lancer dans l’immobilier locatif, il est essentiel de maîtriser la terminologie spécifique à ce domaine.
Tout d’abord, le bail est un contrat qui lie le propriétaire et son locataire. Il fixe les conditions de la location (durée, loyer, charges, modalité de résiliation). Ensuite, la caution est la somme versée par le locataire au début du bail. Elle permet d’assurer le paiement du loyer et des charges ainsi que la réparation des dommages, en cas de dégradations. Elle est cependant restituée au locataire à la fin du contrat.
Par ailleurs, la quittance de loyer est un document que le propriétaire ou le bailleur remet au locataire mensuellement. Elle atteste du paiement du loyer et des autres charges. Le rendement locatif peut être défini comme le rapport entre les revenus annuels provenant de la location et le prix d’achat du bien immobilier. Il sert d’indice pour jauger la rentabilité d’un investissement.
Néanmoins, il ne tient pas compte des charges et des frais associés à la location. Enfin, la vacance locative est la période pendant laquelle le logement loué est inoccupé et ne génère pas de revenus. De nombreux facteurs peuvent l’expliquer. Il s’agit entre autres de la difficulté à trouver un locataire, la mise en vente du bien et la réalisation de travaux.
Quel professionnel peut vous accompagner dans l’investissement locatif ?
Pour investir dans l’immobilier locatif, vous devez vous faire accompagner par un professionnel. En effet, comme on peut le lire sur l’application Joust, ce type d’investissement est une opération complexe qui nécessite de l’expertise et des compétences spécifiques. Il implique des choix stratégiques, financiers, fiscaux et juridiques.
En ce qui concerne les professionnels qui peuvent vous aider à investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez solliciter les services d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il va vous aider à définir votre profil d’investisseur, votre capacité d’emprunt, votre stratégie patrimoniale et vos objectifs. Ce professionnel vous orientera vers les produits d’investissement locatif adapté à vos besoins et budget. Il vous prodiguera des conseils pour réussir le montage financier de vos opérations, la sélection de votre régime fiscal et la déclaration de vos revenus fonciers.
Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier. Cet expert va vous aider à choisir le bien immobilier idéal pour votre investissement locatif. En plus, il possède une connaissance avancée du marché local, des tendances et les prix. Il va vous conseiller sur les paramètres de sélection du bien (emplacement, potentiel locatif, type, surface). Ce professionnel accompagne aussi son client dans la négociation du prix, la rédaction du contrat, la signature de l’acte.
Le notaire quant à lui est un expert qui permet d’authentifier et de sécuriser une transaction immobilière. Il assure le respect des obligations contractuelles et légales des parties prenantes tout en rédigeant l’acte de vente. Il doit aussi vérifier la situation juridique du bien immobilier. Il calcule et perçoit les frais et les taxes relatifs à la vente.
Le bien immobilier idéal : les facteurs à évaluer
Le choix du bien immobilier est essentiel si l’on veut mener à bien un projet d’investissement locatif. Il permet de déterminer la pérennité, la valorisation et la rentabilité de votre opération. Pour commencer, l’emplacement est un paramètre à ne pas négliger. C’est le facteur le plus important. Il conditionne la demande locative, la vacance locative, le niveau de loyer et la plus-value à la revente. Nous vous recommandons de privilégier les zones géographiques dynamiques et attractives. Vous devez également considérer l’environnement immédiat du bien (proximité des commerces, des transports, des écoles et des services).
Ensuite, la typologie du bien immobilier est aussi un critère à prendre en considération. Il est relatif au genre de bien qu’on veut acheter. Sur le marché immobilier, les investisseurs optent pour les locaux comme les appartements, les studios, les lofts… À ce niveau, il est conseillé d’opter pour des biens qui sont demandés par les potentiels locataires de la zone visée. Par exemple, l’achat de studio est recommandé aux investisseurs qui veulent acquérir un logement situé en zone estudiantine.
Par ailleurs, la surface est un facteur à prendre en considération. Exprimée en mètres carrés, elle est relative à la superficie du bien immobilier. Il est conseillé de choisir un logement ayant une surface qui offre un meilleur compromis entre le loyer, le prix d’achat et les charges. La plupart du temps, le prix d’achat d’un bien immobilier est plus élevé quand la surface est grande.
Assurez-vous de connaître les lois et réglementations nécessaires
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez connaître les lois et les réglementations qui régissent ce secteur. Cela va vous permettre de prendre des décisions plus éclairées tout en vous assurant que vous respectez toutes les obligations légales en tant qu’investisseur. La connaissance des obligations permet au bailleur de préserver ses intérêts. Au nombre de ces législations, il y a la loi Pinel. Votée en 2014, elle permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt sue le revenu. Ces derniers bénéficient de cet avantage fiscal quand ils achètent et mettent en location un logement neuf sur une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Ensuite, il est essentiel de se familiariser avec la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur. Ces deux législations protègent les droits des locataires. La première loi détermine les conditions de mise en location, les droits du locataire en cas de litige et les obligations du bailleur. La loi Alur quant à elle renforce le droit des locataires tout en introduisant d’autres obligations légales (diagnostic de performance énergétique et état des lieux).
Promulguée en 2018, la loi Denormandie vise à inciter les propriétaires à rénover les logements anciens qui se trouvent dans les centres-villes dégradés. Elle accorde une réduction d’impôt sur le revenu qui est similaire à celle du dispositif Pinel. Toutefois, elle impose aux bailleurs des conditions de rénovation qui se décline comme suit : le respect d’un seuil minimal de performance énergétique, l’éligibilité de la zone géographique, un montant minimal de travaux. Il est également essentiel de connaître les restrictions en ce qui concerne les règlements d’urbanisme et les normes de sécurité.
Les meilleures pratiques pour fixer les prix des loyers
Pour fixer le prix du loyer, vous devez considérer certains facteurs. Il s’agit entre autres :
du marché local,
du type de bien,
de la surface,
de l’emplacement,
des équipements,
des charges.
Après avoir tenu compte de ces paramètres, nous vous conseillons d’effectuer une étude comparative des loyers des autres logements qui sont situés à proximité de votre bien immobilier. Cela va vous permettre de fixer un prix qui se situe dans la fourchette du marché tout en évitant la surenchère. Vous pouvez également vous fier aux règles d’encadrement qui détermine le niveau de loyer initial.
En ce qui concerne les méthodes de collecte de loyer, il en existe une multitude. Ainsi, il y a le paiement en espèce. C’est la méthode la plus courante de collecte des loyers. Il est aussi possible de payer par virement bancaire. Ce procédé est à la fois rapide et efficace. Par ailleurs, certains bailleurs acceptent les paiements par carte de crédit.
Cependant, le locataire doit verser des frais de traitement. Quand vous n’arrivez pas à trouver de locataires, vous pouvez être flexible sur les coûts du loyer ainsi que sur les dates d’entrée et de sortie. Il est aussi conseillé d’offrir des services supplémentaires (parking, piscine, gymnase et autres…) si vous voulez rendre votre logement plus attractif.
Les améliorations nécessaires avant de mettre votre bien en location
Si vous souhaitez attirer de potentiels locataires tout en garantissant une expérience positive pour eux, nous vous recommandons de faire certaines améliorations. Pour commencer, vous pouvez effectuer des travaux de rénovations et de réparations. Le bailleur peut ainsi colmater les fuites, remplacer les ampoules défectueuses ou rénover les zones endommagées. Ensuite, il est conseillé de décorer et de peindre le logement. À ce niveau, il est recommandé d’utiliser les couleurs apaisantes et neutres, car elles sont plus attrayantes.
De plus, une couche de peinture fraîche confère au bien immobilier un aspect propre et neuf. Pour améliorer la sécurité de la propriété, vous pouvez investir dans des dispositifs sécuritaires (serrures sécurisées, systèmes d’alarme, détecteurs de fumée). Cela rassure le locataire.
Il est aussi judicieux de remplacer les appareils de cuisine et les autres dispositifs électroménagers s’ils sont anciens. Privilégiez les modèles plus récents et économes, car ils rendent le logement plus attractif (réduction du coût d’entretien sur le long terme). Vous pouvez aussi installer des espaces de rangement supplémentaires. Ils permettent de garder l’intérieur propre et bien organisé. N’hésitez pas à soigner l’extérieur de la propriété en installant des plantes, des fleurs ou une belle pelouse.
